Locação

A locação de imóvel é um contrato por meio do qual uma pessoa, chamada de locador, cede a outra, chamada de locatário, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de um imóvel, mediante pagamento de aluguel. Para a existência do contrato de locação, basta que o locador esteja na posse direta do imóvel.

Previsão Legal: arts.118 e 565 e ss., 1.647 e 2.036 do Código Civil; Lei n. 8.245/1991; Lei n. 7.433/1985; Decreto 93.240/1986; arts. 167, 176, 221 e 225 da Lei n. 6.015/1973; art. 47 da Lei n. 8.212/1991; Lei n. 4.504/1964; Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial do Estado de Goiás.

 
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:

1. Escritura Pública ou Instrumento Particular, na forma original, devendo conter neste, os mesmos requisitos daquele.

a. Em caso de instrumento particular, deverá reconhecer firma dos locadores, locatários e das duas testemunhas, bem como do garantidor/fiador, se houver.

b. Se as partes estiverem representadas por procurador ou administrador, anexar, na forma original ou cópia autenticada, os documentos que comprovam a representação, quais sejam: a cadeia de procurações/substabelecimentos, o contrato social consolidado e alterações contratuais posteriores ou o estatuto social e ata de assembleia de eleição da diretoria;

c. Serão dispensados os itens 1.a e 1.b se no instrumento particular, no caso de partes representadas, contiver reconhecimento de firma jurídica.

d. Requisitos do título:

d.1. qualificação completa de todas as partes (locador(a/es), locatário(a/s), garantidor(a/es), (exceto das testemunhas, das quais basta o nome completo e número de CPF), qual seja:

I. Pessoa física – nome completo, nacionalidade, profissão, número da carteira de identidade com o órgão expedidor, número do CPF, endereço completo, estado civil, regime de bens do casamento e vigência do casamento;

II. Pessoa jurídica – o nome empresarial, endereço e o número de inscrição no CNPJ;

d.2. descrição completa do imóvel, conforme caracterizado na matrícula, citando, inclusive, o número de matrícula e o cartório competente;

d.3. relação de eventuais ônus e ações que recaiam sob o imóvel;

d.4. valor do aluguel (vedada a sua vinculação em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo – art. 17 da Lei de Locação);

d.5. índice e periodicidade do reajuste;

d.6. cláusula de vigência, se houver;

d.7. caução locatícia, se houver;

d.8. respectivas assinaturas.

2. Caso não conste à margem da matrícula objeto de registro a perfeita qualificação das partes envolvidas no ato, será necessário incluir os dados ausentes.

a. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar a qualificação das partes.

3. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus impeditivo de alienação – clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar o cancelamento;

a. São ônus impeditivos de alienação: hipoteca constituída por cédula de crédito rural, industrial, comercial e cédula à exportação; hipoteca do Sistema Financeiro da Habitação; indisponibilidade; penhora da União/Fazenda Nacional ou do Instituto Nacional do Seguro Social — INSS; cláusula de inalienabilidade; bloqueio de matrícula; existência de ação que restringe a disponibilidade do bem; alienação fiduciária.

b. Cada título anexado (termo de cancelamento ou mandado judicial) será objeto de novo protocolo.

c. Eventual ônus de alienação fiduciária constante da matrícula não obsta a locação do imóvel, no entanto, caso a locação seja por tempo superior a um ano, será necessária anuência do credor no instrumento.

c.1. Na impossibilidade de anuência do credor, poderá ser anexado requerimento firmado pelo locatário, com firma reconhecida, endereçado a esta Serventia, indicando a matrícula do imóvel, declarando ciência de que o contrato de locação e sua prorrogação será ineficaz em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores.

c.2. Caso a alienação fiduciária constante na matrícula já se encontre quitada, poderá o interessado proceder com o seu cancelamento, prenotando o termo de quitação, emitido pelo credor, em outro protocolo.

4. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus não impeditivo de alienação – clique aqui e confira a relação de documentos necessários para anuência ou cancelamento;

a. São ônus não impeditivos de alienação: hipoteca comum, existência de ação, averbação premonitória, penhora comum, cláusula resolutiva, promessa de compra e venda, arresto, sequestro, servidão, dentre outros.

b. Cada título anexado (termo de cancelamento ou mandado judicial) será objeto de novo protocolo.

5.  Se a matrícula do imóvel entregue em garantia estiver gravada com cláusulas de impenhorabilidade e/ou inalienabilidade, será necessário proceder ao seu(s) cancelamento(s), e, posteriormente, prosseguir com a averbação da caução locatícia.

a. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar o cancelamento.

6. Se o instrumento apresentado envolver mais de um imóvel pertencente a esta Serventia, bem como, mais de uma cláusula, não sendo do interesse do usuário registrar/averbar todos os imóveis e todas as cláusulas, deverá anexar requerimento de cindibilidade, indicando quais os imóveis e quais as cláusulas devem ser objeto de registro/averbação.

a. Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

7. Caso a locação seja formalizada por escritura pública lavrada fora da comarca de localização do imóvel, será necessário o reconhecimento do abono do sinal público, bem como da comprovação do recolhimento dos fundos institucionais. Clique aqui para mais informações.
 
I. Se o imóvel for rural, além dos documentos relacionados acima, deverá anexar:

1. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural — CCIR atualizado e quitado.

a. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para emitir o CCIR >> Sistema Nacional de Cadastro Rural.

2. Certidão Negativa de Débitos com o Imposto Territorial Rural — ITR, ou comprovação de pagamento do ITR dos últimos 5 anos.

a. Comprova-se o pagamento do ITR por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais — DARF, e Declaração do ITR (últimos 5 anos).

b. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para emitir a CND do ITR >> Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural.

3. Inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural — CAR.
 

a. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções e Etapas do CAR e Regularização Ambiental.

 
II. Se for terreno da marinha, além dos documentos relacionados acima, deverá anexar:

1. Certidão de Autorização de Transferência – CAT, emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, com o comprovante de pagamento do laudêmio;
 
OBSERVAÇÕES

1. As cópias de documentos judiciais ou constantes de processos judiciais consideram-se válidas também quando declaradas autênticas pelo advogado constituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal, devendo constar rubrica em todas as laudas.

a. Dispensado o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado.

b. Comprova-se a constituição nos autos mediante certidão judicial ou declaração, sob as penas da lei, firmada pelo próprio advogado.

c. As cópias de documentos declaradas autênticas pelo advogado devem, imprescindivelmente, integrar o processo judicial.

2. Os documentos apresentados em formato eletrônico devem ser estruturados eletronicamente em PDF/A e assinados digitalmente com certificado digital ICP-Brasil por todas as partes, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento n. 149/2023 do CNJ.

3. Documentos emitidos por órgãos oficiais ou repartições públicas deverão conter o código para validação no sítio eletrônico oficial.

4. Apresentado o título para registro, o Registrador procederá à análise aplicando todos os princípios e normativas legais atinentes à prática do ato, sobretudo o princípio da legalidade. Por essa razão, poderão ser exigidos documentos complementares para efetivação do registro.
 
EMOLUMENTOS

1. Os emolumentos serão calculados conforme previsto em:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás — Lei n. 14.376/2002 e Lei n. 19.191/2015 — que dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências;
 

a.1. Os valores dos emolumentos e custas são reajustados periodicamente por ato do Corregedor-Geral da Justiça, conforme art. 48 da Lei Estadual n. 14.376/2002 e art. 2º da Lei Estadual n. 19.191/2015. Consulte o provimento de custas e emolumentos atualizado no site da Corregedoria-Geral de Justiça de Goiás.

b. Código Tributário do Estado de Goiás — Lei n. 11.651/1991;

c. Código Tributário do Município de Goiânia-GO — Lei Complementar Municipal n. 344/2021.