Loteamento

Loteamento é uma forma de parcelamento do solo urbano, fracionado em porções menores, com o objetivo de alienar ao público as partes em prestações sucessivas e periódicas. De acordo com o Art. 2 º, § 1º, da Lei 6.766/79, “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.’’

O loteamento visa integrar sua área à estrutura urbana existente, ou seja, é possível falar que a sua principal característica é a criação de novas ruas e avenidas. Para que isso as obras são realizadas em parceria com o poder público.

Dessa forma, o parcelamento do solo urbano é um instrumento posto à mão do Poder Público para melhor dispor acerca do espaço através da divisão em partes destinadas ao exercício das funções urbanísticas e do ordenamento habitacional. Para tanto, se faz sua divisão ou redivisão, dentro dos ditames legais.

Para a implantação de um loteamento ou desmembramento para fins urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99 e, também, à legislação municipal respectiva. Isso quando a gleba estiver localizada em zona urbana ou de expansão urbana.

Quando se tratar de parcelamento de imóveis rurais para fins urbanos ou de expansão urbana, o loteador deve se ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e também à Instrução nº 17-B do INCRA, que dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais para fins urbanos ou de expansão urbana e outras modalidades de parcelamentos rurais.

Da Competência do Município na Urbanização

Convêm deixar claro que as normas legais urbanísticas alusivas a loteamento ou desmembramento são de competência Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o caso.

Não se trata aqui de normas de registro imobiliário pura e simplesmente, e isso porque nesse campo a União tem expressa e privativa competência para legislar, não devendo sequer ser considerada qualquer norma Municipal porventura existente a respeito.

Tratando-se, porém de questão urbanística, de zoneamento urbano, a competência legislativa passa a ser Municipal, por força de sua autonomia consagrada constitucionalmente.

Seria o caso de perguntar: um cartório imobiliário, ao receber um projeto de desmembramento já aprovado pela municipalidade, com base em lei, autorizando área inferior à norma federal, deve proceder ao registro? Obedecerá a norma municipal ou à federal? Do que foi exposto, inegavelmente prevalece a norma municipal, com amparo na própria Constituição Federal, face à autonomia municipal consagrada no artigo 30, incisos I e II da Constituição Federal.

Do Registro Obrigatório

É obrigado a depositar no Cartório de Registro de Imóveis, os documentos indicados no artigo 18 da Lei 6.766/79, quem quiser vender lotes mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas.

Entre os documentos exigidos está o “contrato-padrão”, que cabe ao oficial registrador verificar se satisfazem os requisitos do artigo 26 da citada lei.

O parcelamento que desobedecer qualquer das formalidades, não será permitida alienação legítima de áreas em que se indique lote e quadra, sendo que nenhuma venda desse tipo merece acolhida no registro imobiliário.

A pessoa que adquirir um lote e verificar que o registro não foi efetuado, tem o dever de suspender o pagamento das prestações de compra e notificar o parcelador a suprir a falha.

Do impedimento de Registro

A existência de ação penal, com denúncia recebida, contra as pessoas em nome das quais se promove o parcelamento do solo, por crime contra a Administração Pública e contra o Patrimônio, impede o registro a teor do disposto no artigo 18, III, § 2º, da Lei 6.766/79.

Não se está com a restrição, fragilizando a presunção constitucional de inocência, que seguramente milita em favor do denunciado. Apenas e tão somente estão a lume determinadas limitações que sofrem os réus após o recebimento da denúncia.

Quando se tratar de pessoa jurídica, as certidões previstas no artigo 18 da Lei sob comento, da mesma forma, deverão ser tiradas em nome de seus administradores. E se ela for composta por outras pessoas jurídicas, do mesmo modo, em nome dos administradores destas.

Os crimes contra o patrimônio estão tipificados nos artigos 155 a 183 do Código Penal e os contra a administração pública, estão tipificados nos artigos 312 a 337 do mesmo codex.