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Regularização Fundiária

O que é?
 
A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos e também a titulação de seus ocupantes, desse modo garantindo direito à propriedade e desenvolvimento da função social e com isso se fazendo efetivar o direito ambiental.

Tipos de Regularização Fundiária
 
A Lei Federal nº 11.977/2009 definiu dois tipos básicos de regularização fundiária, sendo elas a regularização fundiária de interesse social, aplicável a assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda em que a garantia do direito constitucional à moradia justifica que se apliquem instrumentos, procedimentos e requisitos técnicos especiais e a regularização fundiária de interesse específico que é aplicável a assentamentos irregulares não enquadrados como de interesse social. Nesses assentamentos não se podem utilizar as condições especiais desenhadas para a regularização fundiária de interesse social.

Regularização Fundiária de Interesse Social

A regularização fundiária de interesse social aplica-se aos assentamentos ocupados predominantemente por população de baixa renda, nas situações em que exista o reconhecimento legal ou administrativo do direito à moradia.

Assim, as ocupações devem atender a, pelo menos, uma das seguintes condições: preencher os requisitos para usucapião ou concessão de uso especial para fins de moradia; situar-se em ZEIS; ou ser declarada de interesse para a implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social, nos casos de áreas da União, dos estados, do Distrito Federal ou dos municípios.

A Lei nº 11.977/2009 criou instrumentos e mecanismos específicos para a regularização fundiária de interesse social, com o objetivo de facilitar e agilizar a concretização do direito à moradia, sendo eles a demarcação urbanística, a legitimação de posse e a regularização fundiária em APP.

A demarcação urbanística é a delimitação de uma área ocupada para fins habitacionais podendo ela ser de domínio público ou privado, por meio da identificação de seus limites, confrontantes, área de superfície e localização, para a realização de procedimentos de regularização fundiária de interesse social.

A demarcação urbanística somente pode ser feita pelo poder público, ou seja, pela União, pelos estados, pelos municípios e pelo Distrito Federal, incluindo seus órgãos delegados da administração indireta. Nos casos de terras particulares, qualquer um dos entes pode fazer a demarcação. Nos casos de áreas públicas, qualquer ente pode fazer a demarcação de terras de seu próprio domínio.

Como os municípios são os responsáveis pela execução da política de desenvolvimento urbano e pela disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo em seus territórios, deve ser observada a legislação municipal referente à matéria, a fim de verificar se não há incompatibilidade entre a regularização proposta e as leis de uso e ocupação do solo.

A legitimação de posse é um instrumento voltado para o reconhecimento da posse de moradores de áreas objeto de demarcação urbanística. A mesma trata da identificação pelo poder público de uma situação de fato, que é a posse mansa e pacífica de uma área por pessoas que não possuem título de propriedade ou de concessão e que não sejam possuidoras de outro imóvel urbano ou rural.

Um dos objetivos da legitimação é dar publicidade às posses identificadas e qualificadas, por meio da confecção de um título pelo poder público, em nome do morador, e de seu registro no cartório de registro de imóveis.

Regularização Fundiária de Interesse Específico

A regularização fundiária de interesse específico é toda aquela em que não está caracterizado o interesse social, nos termos da Lei nº 11.977/2009, e, como tal, não pode se utilizar dos instrumentos e mecanismos definidos especificamente para os casos de regularização fundiária de interesse social, como a demarcação urbanística, a legitimação de posse e a regularização fundiária em áreas de preservação permanente.

A regularização fundiária de interesse específico requer a elaboração do projeto de regularização, na forma definida no artigo 51 da Lei nº 11.977/2009, que deve ser aprovado pela autoridade competente. Para aprovação do projeto, são necessárias as licenças urbanística e ambiental.